Il Giudice monocratico campano (Tribunale di Napoli, sentenza 31 gennaio 2024, n. 1237) , dopo avere esattamente inquadrato la fattispecie del vizio ed averne illustrato le caratteristiche differenziandole da quelle del mero guasto, si sofferma ad esaminare i rimedi giuridici che conseguono all’uno e all’altro, evidenziando che nel primo caso trova applicazione la garanzia per i vizi dettata dagli artt. 1578– 1581 c.c. mentre nel secondo quella diversa disciplina di cui agli artt. 1576–1577 c.c. I vizi della cosa locata incidono sulla struttura materiale della cosa (art.1578 c.c.) alterandone l’integrità in modo da impedire o ridurre notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, talché i rimedi sono la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo. I guasti, invece, determinano disagi limitati nell’utilizzazione del bene e possono rilevare rispetto all’obbligo di manutenzione del bene posto dalla legge a carico del locatore, l’inadempimento del quale determina l’inadempimento contrattuale (artt. 1575–1576 c.c.). L’obbligazione del locatore di mantenere la cosa in stato di servire all’uso convenuto si sostanzia nel dovere del locatore di eliminare ogni deterioramento della cosa rispetto allo stato in cui essa si trovava al momento della consegna, mentre la garanzia per i vizi si concreta nella responsabilità gravante sul locatore per l’esistenza di un difetto nella struttura della cosa, costituendo vizio della stessa, in presenza del quale egli è tenuto a subire la pretesa del conduttore di scioglimento o di modificazione del rapporto locatizio in termini di riduzione del canone.
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